Extraits pertinents :

[1] Le demandeur fonde sa réclamation, qui se chiffre à plus de 63 000 $, sur une photocopie d’un document qui a été signé par lui et le défendeur à une date qui n’est pas précisée, qu’il produit au soutien de sa demande comme pièce P-1 en le qualifiant de « promissory note ».

[2] Dans un premier temps, le défendeur s’oppose au dépôt de ce document en référant à l’article 2860 C.c.Q. qui précise :

Art. 2860. «L’acte juridique constaté dans un écrit ou le contenu d’un écrit doit être prouvé par la production de l’original ou d’une copie qui légalement en tient lieu.

Toutefois, lorsqu’une partie ne peut, malgré sa bonne foi et sa diligence, produire l’original de l’écrit ou la copie qui légalement en tient lieu, la preuve peut être faite par tous moyens.

À l’égard d’un document technologique, la fonction d’original est remplie par un document qui répond aux exigences de l’article 12 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l’information (RLRQ, chapitre C-1.1) et celle de copie qui en tient lieu, par la copie d’un document certifié qui satisfait aux exigences de l’article 16 de cette loi.»

[13] C’est dans le cadre des négociations entourant la conclusion du bail qu’a été signé la « promissory note », sur lequel porte l’opposition du défendeur. Sous réserve de cette opposition, le Tribunal reproduit ci-après le contenu de ce document:

1- Walter Fischer pays Bernie Fiederer $750- monthly + taxes starting March 1st 2011 till April 30th 2012

2- Walter Fischer gives Bernie Fiederer a promissory note for $ 45 000 (forty five thousand) due April 30th 2012, if option to buy property on 4006 St-Catherine E. Mtl is not exercised (finalized) Note, will bear interest at 7% P.A. until paid in full or property is sold.

3- Premises shall be vacated April 26 2010.

4- No further claims shall be made against Walter Fischer and notary Litvack shall draft a proper agreement.

[14] Le 26 avril 2010, alors que M. Fung veut prendre possession des lieux, il constate certains problèmes : le local est embarrassé et n’est pas propre, l’air climatisé ne fonctionne pas, le chauffage est défectueux et des équipements ont disparu. Malgré tout, il procède au changement des serrures.

[20] Un bail sera tout de même signé le 5 mai 2010 par le défendeur et 9213-2794 Québec inc., représentée par M. Kevin Fung. Ce dernier se porte garant des obligations du locataire jusqu’au 1er mai 2012.

[21] Ce bail contient des options d’achat en faveur de 9213-2794 Québec inc. pour des sommes qui vont de 495 000 $ à 510 000 $, selon la date où l’option sera exercée. Le bail prévoit également en faveur de 9213-2794 Québec inc. ce qui est qualifié de « right of first refusal ».

[23] Le 20 décembre 2010, 7698232 Canada inc., représentée par son président Kevin Fung, achète l’immeuble de la rue Sainte-Catherine pour un prix de 495 000 $, ce qui est conforme à l’option d’achat consenti à 9213-2794 Québec inc. Le Tribunal en déduit que M. Fung a choisi d’exercer l’option d’achat par l’entremise d’une autre personne morale que 9213-2794 Québec inc.

[26] Le notaire Litvack n’a pas témoigné pour confirmer qu’il a bel et bien déchiré la « promissory note ». Toutefois, le demandeur a été mis en possession de la photocopie de ce document par l’entremise de M. Abe Hamerman qui l’a lui-même reçu du défendeur lors d’une rencontre pour tenter de régler le dossier en juin 2010.

[28] Au cours de l’audition, lors du témoignage de M. Hamerman, le défendeur s’est opposé au dépôt de la pièce P-1.

[29] Le Tribunal a permis le dépôt de cette pièce, d’une part, parce que M. Hamerman dit l’avoir reçue des mains du défendeur et, d’autre part, parce qu’en début d’enquête le Tribunal ignore la preuve qui sera faite.

[30] Après que la preuve ait été complétée de part et d’autre, le Tribunal peut se prononcer de façon définitive le rejet de l’opposition.

[31] En plus de l’article 2860 C.c.Q. précité, il faut considérer les articles 2862 et 2865 C.c.Q. qui prévoient ce qui suit :

Art. 2862. La preuve d’un acte juridique ne peut, entre les parties, se faire par témoignage lorsque la valeur du litige excède 1 500 $.

Néanmoins, en l’absence d’une preuve écrite et quelle que soit la valeur du litige, on peut prouver par témoignage tout acte juridique dès lors qu’il y a commencement de preuve; on peut aussi prouver par témoignage, contre une personne, tout acte juridique passé par elle dans le cours des activités d’une entreprise.

Art. 2865. Le commencement de preuve peut résulter d’un aveu ou d’un écrit émanant de la partie adverse, de son témoignage ou de la présentation d’un élément matériel, lorsqu’un tel moyen rend vraisemblable le fait allégué.

[32] Le document en cause a été remis par le défendeur à M. Hamerman. De plus, lorsqu’il témoigne, le défendeur reconnaît, sous réserve de ce qui est mentionné précédemment, avoir écrit et signé ce document dont l’original aurait été transmis au notaire Litvack.

[33] Dans ce contexte, le fait que l’original n’ait pas été produit devient sans conséquence. La reconnaissance que fait le défendeur du document en cause l’empêche de s’opposer à sa production. Dans cette optique, il faut déterminer si le défendeur est en défaut au regard de ce qui y est énoncé.

[39] Les circonstances ont cependant fait en sorte que, contrairement à ce qui était prévu, le notaire Litvack n’a pas préparé « a proper agreement ». Il demeure toutefois que le document P-1, malgré qu’il ne soit pas d’une clarté exemplaire, reflète l’entente entre les parties.

[49] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[50] ACCUEILLE en partie la demande;

[51] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 45 000 $, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2012;

[52] CONDAMNE le défendeur aux dépens


Dernière modification : le 6 mars 2017 à 16 h 14 min.